Čerpání hypotéky při výstavbě. Pozor, ať vůbec dokončíte stavbu

čerpání hypotéky

Hypotéka na výstavbu je jedna z nejsložitějších.

Ve své praxi jsem se často setkal s tím, že klienti přišli do banky na jednání o hypotečním úvěru a bohužel museli odejít zklamaní. Ono požádat o hypotéku, zajistit všechny ty věci kolem, to ještě není taková věda. Ale spočítat pořádně to, jestli je vůbec reálné vyčerpat hypoteční úvěr a řádně stavbu dokončit, to už je vyšší dívčí. Čerpání hypotéky při výstavbě není žádná sranda.

Je totiž potřeba si uvědomit jednu základní věc. Banka vám postupně pouští peníze podle toho, jaká je tzv. volná hodnota zástavy. Jednoduše řečeno, záleží vždy na tom, jestli vstupujete do úvěru s vlastními zdroji nebo vlastním pozemkem, který je bez zatížení zástavním právem. 

V obou dvou případech máte v podstatě vyhráno a v klidu úvěr vyčerpáte. Pokud ale nemáte ani jedno, dojde k tomu, že prostě nemáte tu potřebnou volnou hodnotu a banka nemá na základě čeho pouštět peníze. V podstatě není během čerpání čím ručit. Samozřejmě, že každý bankovní úředník by měl na toto upozornit a celou věc hned na počátku vyřizování úvěru řádně vypočítat. Bohužel ale dochází k tomu, že se na to v bance zapomene a až později se hledají drastické a nekomfortní způsoby, jak vyčerpat a dokončit stavbu. 

Čerpání hypotéky matematicky

Zkusme následující příklady, aspoň uvidíte, v čem to vězí. Úvěr ve všech případech na 4.000.000 Kč, banka v průběhu čerpání většinou pustí 100 % hodnoty volné zástavy (některé banky i 150 % – to se pak čerpá jedna radost).

1) Hodnota pozemku bez zajištění 1.000.000 Kč

Dle propočtu je volná hodnota k čerpání 1.000.000 Kč. Toto je opravdu jednoduchý případ a je to ideální stav, to by chtěl asi každý.

2) Hodnota pozemku 1.000.000 Kč, vázne na něm ale zástavní právo pro banku.

Klienti totiž pozemek kupoval na hypotéku. Brali si úvěr 500.000 Kč. Tady už to bude složitější. Obsazená zástavní hodnota, tedy ta hodnota, která je použita už pro úvěr na pozemek je 625.000 Kč. Vyčerpáte tedy jen 375.000 Kč. Tyto peníze proinvestujete a na řadu přichází odhadce. Ten potvrdí, že cena zástavy se zvedla a vy opět čerpáte 100 % z rozdílu volné hodnoty a již vyčerpané částky. Kolik to je? Opět 375.000 Kč. 

Co vy na to? Je to dost peněz? Při každém čerpání jen 375.000 Kč. Co když si stavební firma při první faktuře řekne víc? Zkuste si namátkově spočítat, kolik by průběžně čerpali, kdyby byl úvěr na pozemek o 100.000 Kč vyšší. To by jim nestačilo ani na základovou desku. Navíc jsou klienti omezeni tím, že hypotéku na výstavbu musí vzít u stejné banky, jako hypotéku na koupi pozemku.

3) Hodnota pozemku 1.000.000 Kč, vázne na něm ale zástavní právo pro banku.

Klienti tentokrát ale brali hypotéku s LTV 90% ve výši 900.000 Kč. Na koupi pozemku měli jednoduše našetřeno jen 100.000 Kč. A tady už samozřejmě nastává problém. Volná hodnota k čerpání je 0 Kč. Nic – banka jim nenačerpá ani korunu. Řešením jsou vlastní zdroje nebo dražší úvěr odjinud. Tím dojde k navýšení hodnoty zástavy, protože klienti proinvestují peníze půjčené jinde. 

Ještě stále se chytáte?

Ano, je to věda. Hypotéka na výstavbu je opravdu jedna z nejsložitějších. Čerpání hypotéky při výstavbě může být o nervy. Troufáte si na to? Věříte úředníkovi v bance? Pro ty méně odvážné jsem k dispozici 🙂

Příště se dozvíte, jak financovat dřevostavbu. To už je totiž zase jiná liga. Zaregistrujte se k odběru novinek a nic už vám neuteče. Registrační formulář najdete v úvodu blogu.

Poznámka: Věděli jste, že vám specialista pomůže i s výstavbou? Přece ve spolupráci s naší dceřinou společností FND Stavby.

Sdílejte článek – pomůžete svým přátelům. Nechystá se někdo z nich stavět?

Sdílet...
Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInPin on PinterestEmail this to someoneShare on Google+
 

Kvalitní a výhodné výstavby a rekonstrukce

výstavby a rekonstrukce

Pokud hledáte stavební firmu, která vám zrealizuje kvalitní a cenově dostupnou výstavbu rodinného domu, tak jste na správné adrese.

Zahájil jsem spolupráci se stavební společností, od které můžete očekávat kvalitní a cenově přijatelnou výstavbu rodinného domu nebo realizaci rozsáhlejší rekonstrukce. Jedná se o zděné stavby typových domů nebo domů přesně podle vašich přání a požadavků. Pokud již máte zpracovanou cenovou nabídku od jiné společnosti, můžu vám zajistit cenové porovnání a vy se sami rozhodnete. Věřím ale, že cena s touto společností bude přívětivější.

Společnost se také věnuje developerským projektům, kdy se jako nejbližší projekt nabízí výstavba rodinných domů v obci Křelov – Břuchotín. Rodinné domy budou k dispozici během roku 2018 a 2019. Pro více informací mě neváhejte kontaktovat.

Těším se na spolupráci s vámi.

Sdílet...
Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInPin on PinterestEmail this to someoneShare on Google+
 

Nejlepší čas na prodej nemovitosti

čas na prodej nemovitosti

Uvažujete o prodeji nemovitosti? Je na to nejlepší čas. Ceny jsou na historickém maximu. Nečekejte na krizi a zhodnoťte svůj majetek včas.

Ceny rostly nejvíce u starších bytů, nejméně naopak u rodinných domů, pozemky jsou někde uprostřed. Pokud se podíváte na nabídku nemovitostí ve svém okolí, přesvědčíte se sami.

Neprodávejte ale cokoli. Záleží samozřejmě na tom, o jakou nemovitost se konkrétně jedná. Pokud ji máte k vlastnímu bydlení, tyto řádky nejsou pro vás. V případě, že je nemovitost vhodná k nájmu a máte kvalitního nájemce, také nemusíte číst dál. Podle předpokladů bude totiž větší zájem o pronájem nemovitostí (souvisí s nedostupnými hypotékami v budoucnu, více tady).

Jestli je ale nemovitost volná a nemáte s ní v současné chvíli nějaké plány, je dobré uvažovat o prodeji. V dlouhodobém horizontu je nemovitost určitě vhodnou investicí a nemovitosti si ceny drží. Ale s ohledem na možnou realitní bublinu a předpokládaný pokles cen v krátkém časovém horizontu, je na prodej nemovitosti pravděpodobně nejlepší doba.

Pokud se necítíte na všechny ty kroky spojené s prodejem (prezentace nemovitosti, rezervace, služby advokáta, daň z prodeje, katastr nemovitostí, přepis vlastnictví, úhrada kupní ceny a další), ozvěte se mi. Rád Vám zprostředkuji služby naší dceřiné společnosti Fincentrum reality.

Menší realitní kancelář Fincentrum reality sází na kvalitu, než na kvantitu. Osobně jsem viděl jejich prezentaci nabírané nemovitosti a musím uznat, že by mně to jako prodávajícího zaujalo.

Navíc všichni vaši potenciální kupující mohou být na vaše přání v případě koupě pomocí hypotečního úvěru řádně prověřeni, co se týká jejich bonity a vy tak budete mít jistotu o jejich solventnosti.

Neprodávejte nemovitost sami, není to jako „střelit“ ojeté auto přes Bazoš. Pro více informací nebo sjednání schůzky s makléřem se mi ozvěte.

Sdílet...
Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInPin on PinterestEmail this to someoneShare on Google+